Логистика и терминалы

Дефицит не за горами? Обзор ситуации в секторе складской недвижимости Санкт-Петербурга

За I полугодие 2011 года ситуация в секторе складской недвижимости Санкт-Петербурга заметно улучшилась, количество вакантных площадей уменьшилось. Но особой активности по новым проектам девелоперы пока не проявляли.

По данным компании NAI Becar, в I полугодии 2011 года введено в эксплуатацию после реконструкции и строительства около 15 000 кв. м складских помещений для собственных нужд компаний. Объем рынка сдаваемой в аренду складской недвижимости Санкт-Петербурга за I полугодие 2011 года не изменился и составляет в настоящее время 1,53 млн кв. м (спекулятивные складские комплексы).

Эксперты рынка отмечают увеличение спроса на качественные складские помещения среди сетевых компаний, специализирующихся на торговле продуктами питания, товарами повседневного спроса. Встречаются среди арендаторов и логистические компании. Так, новыми арендаторами офисно-складского комплексеа «Кулон-Пулково» (девелопер ГК «Эспро») только за второй квартал этого года стали «Копак.ру», «Симпл», «Лудинг» и логистическая компания «Алиди». В результате доля вакантных площадей в комплексе сократилась на 40%.
ЗАО «Империя-Фарма» арендовало 8500 кв. метров складских площадей в логистическом комплексе «Гориго», а сеть гипермаркетов «Метрика» – 5000 кв. м в терминально-логистическом центре «Евросиб-Терминал-Шушары».

Диапазоны арендных ставок качественных складских помещений Петербурга за I полугодие 2011 года не претерпели изменений. Без учета НДС, коммунальных услуг и эксплуатационных расходов ставки в среднем составляют в год за кв. м:
класс А – от $95 до $115;
класс В – от $80 до $105.
Специалисты NAI Becar считают, что на складском рынке Петербурга сохраняется тенденция сотрудничества в формате tailor made, предполагающем максимальную техническую адаптацию площадей под нужды клиента.

Эксперты Knight Frank заметили, что во II квартале этого года по полной схеме начал работать построенный год назад логистический парк «Янино», что позволило расширить тыловой фронт причалов Большого порта Санкт-Петербург.

Разморозка проектов

Большой активности девелоперов в первой половине года не наблюдалось, констатируют в NAI Becar. Среди новых объектов заявленное строительство логистического комплекса «Логинпарк» (финская строительная группа SRV) и 2-й очереди складского комплекса «Осиновая Роща».
Первое полугодие 2011 года ознаменовалось также возобновлением строительства логистического комплекса Nord Way (спекулятивный склад).
ЗАО «Вюрт Северо-Запад», дочка немецкой Wuerth, разморозила свой проект строительства в Шушарах складского логистического комплекса стоимостью более 13 млн евро. Это связано с тем, что компания, занимающаяся поставками крепежа, строительных расходных материалов и инструментов, расширяет свою деятельность и собирается в 2011 году вдвое увеличить розничную сеть в Северо-Западном регионе. В Шушарах у «Вюрт Северо-Запад» 2,5 га земли в собственности. Проектируемая площадь комплекса – около 13 000 кв. м. Ввести новый комплекс планируется к началу 2013 года.

Динамика и прогноз предложения складских площадей в Санкт-Петербурге и Ленобласти за 2006-2011г.г.

 

Девелоперская компания «Созвездие» заявила о намерении построить транспортно-логистический комплекс на участке площадью 2,5 га в Тосненском районе Ленинградской области. Общая площадь комплекса составит порядка 9000 кв. м. Первую очередь площадью порядка 5000 кв. м планируется ввести в строй до конца 2011 года. На март 2013-го запланирован ввод второй очереди, на декабрь того же года – третьей. Объект предназначен для оказания услуг по хранению грузов, стоянки грузового и крупногабаритного автотранспорта и будет включать сопутствующую инфраструктуру. Объем инвестиций в первую очередь проекта составляет $2,2 млн, это будут только собственные средства. Инвестор рассчитывает на окупаемость вложений в течение 6,5 года.
К концу 2011 года общий объем предложения складских площадей может составить 1,61–1,72 млн кв. м.

По подсчетам специалистов NAI Becar, в I полугодии 2011 года уровень вакантных площадей в качественных складских комплексах сократился на 3% и в настоящее время составляет порядка 10–11% в складских объектах класса А и 8–9% в складских комплексах класса В и В+. При сохранении спроса эксперты прогнозируют появление дефицита качественных объектов уже в начале следующего года.
По мере сокращения вакантных площадей ожидается рост арендных ставок на качественные складские объекты в среднем на 10–15%.

Благоприятное время

Специалисты компании Knight Frank St. Petersburg также считают, что, несмотря на позитивные изменения на рынке складской недвижимости, девелоперы сохраняют выжидательную позицию. Эксперты компании отмечают, что в I полугодии 2011 года не было введено в эксплуатацию ни одного спекулятивного складского объекта, только площади, построенные компаниями для собственных нужд. Анонсирование новых и возобновление уже известных спекулятивных проектов, считают они, пока носит единичный характер. По прогнозам специалистов Knight Frank, ближайший спекулятивный складской объект будет введен в эксплуатацию не ранее I квартала 2012 года. До конца текущего года они ожидают ввода в эксплуатацию лишь одного крупного складского объекта, так как завершение многих проектов было перенесено на 2012–2013 годы.

Рост спроса на рынке складской недвижимости продолжался в течение всего I полугодия, помимо заключения целого ряда крупных сделок аренды специалисты компании отметили и рост средней площади заявки до 5000–6000 кв. м (в 2010 году – 3000–5000 кв. м). За первое полугодие объем поглощения составил 70% от показателя за весь 2010 год при полном отсутствии ввода нового спекулятивного предложения. По данным Knight Frank, в классе А доля свободных помещений за полугодие снизилась с 25,2% до 10,5%, в классе В – с 3,7% до 2,8%.
Рынок неизбежно столкнется с дефицитом доступных для аренды качественных складских помещений уже к концу года, считают специалисты Knight Frank.
В компании уверены, что на рынке наступило благоприятное время для запуска новых качественных складских проектов.
«В сложившихся условиях мы ожидаем роста девелоперской активности уже в ближайшие месяцы, – пишут в своем исследовании эксперты Knight Frank, – однако практика рынка показывает, что для согласования и строительства нового складского проекта требуется не менее 18 месяцев».
 
По данным компании АРИН, стоимость строительства 1 кв. м складских объектов без учета стоимости приобретения земельного участка составляет от 20 000 до 35 000 рублей. Диапазон доходности складских объектов как готового бизнеса находится на уровне 10–15%, диапазон доходности инвестиционных проектов в сегменте складской недвижимости – 15–20%.

 Подготовила Наталья Соколова
 Is Deficit not far off? For the first six months of 2011 storage real estate situation in Saint-Petersburg has become better but there is no new active developers’ projects. According to company NAI Becar data in the first six months of 2011 15 000 sq.m of storage rooms were put into operation after reconstruction and construction for own requirements. Volume of storage real estate for rent for the same period has not changed and amounts 1,53 million sq.m at the moment. Market experts notice growth of demand on quality storage rooms among network companies. Range of rates on quality storage rooms rent in Saint-Petersburg in the first six months has not changed. Excluding VAT, payments for community facilities and operating expenses average rate for 1 sq.m per year amounts: for class A – $95–$155, for class B – $80–$105. Specialists of NAI Becar state no big activity of the developers in the first half of the year. The new objects are: declared construction of logistic complex ”Loginpark” (Finnish construction group SRV) and 2nd stage of storage complex “Osynovaya roscha”. Works on some objects is planning to be restarted. By the end of 2011 total volume of storage real estate supply can amount 1,61–1,72 million sq.m. Specialists of company Knight Frank notice not only growth of demand on storage market but growth of average squire of a bid up to 5000–6000 sq.m. According to Knight Frank data for the first half of the year in class A share of vacant rooms has dropped from 25,2% to 10,5%, in class B – from 3,7% to 2,8 %. The specialists of the company believe that market can feel deficit of quality storage rooms already by the end of the year. They are sure that it is high time to launch new quality storage projects.
Вернуться к оглавлению выпуска